瑕疵の種類

建物の瑕疵といってもぴんと来ない方が多いかもしれません。
瑕疵という言葉は普段あまり使わない言葉ですよね。
広辞苑で瑕疵を引いてみると2通りの意味がありました。

1． きず。欠点。
2． 〔法〕行為・者・権利など本来あるべき要件や性質が欠けていること。意思表示の取り消し、売主の担保責任などの前提になる。

建築瑕疵で考えられるのは〔法〕と記載されている2はもちろんのこと、1の傷の意味も含みます。
建築紛争の種類（リンク）でも少し触れましたが、今回はより詳しくお話させていただきたいと思います。

【建築瑕疵の種類とは】
既にご存じの方もいるかと思いますが、建築瑕疵はおもに3つに分類されます。
それぞれ項目別に分類してご説明させていただいたのが以下となります。

① 契約違反（約定違反）…契約違反には2つのタイプが存在します。約定性能違反と約定仕様違反です｡
建物を建てるときに注文者と請負業者は建物請負契約を結ぶこととなります。
その書面にはさまざまな決め事が記載されており、通常は建築するにあたって設計図通りに工事をおこなうように定められています。
約定仕様違反とは､実際の建物が設計図の間取りなどと異なっているなどのケースを指します。
一方で約定性能違反とは、契約書に記載した注文者が求める建物の性能と、
実際の性能が違った時のことを言います。
たとえ建物自体の強度などに問題がなくとも、注文者の了承なしに契約に反した建築工事おこなうと瑕疵担保責任が発生する可能性があるのです。

② 法規違反…建築基準法とは、国民の生命・健康・財産を保護する目的で、
建築物の設備や構造、敷地などに関して最低限の基準を定めた法律になります。
これは建物を建築する際、請負業者と結ぶ契約に記載されていないこともありますが、
そもそも建築基準法とは遵守されてしかるべきものです。
こちらの基準を満たしていないと地震などで倒壊するリスクが高まります。
そのため、もしも建築基準法に違反した建物を建築された場合には当然請負業者は瑕疵担保責任を負います。

③ 美観損傷型…①のように注文した性能や仕様と違いがなく、また建築基準法に違反していなくとも
瑕疵担保責任が発生する可能性があるのが、建物の美観が損なわれているときになります。
美観というと外装だと思いがちですが、内装もまた範囲に含まれます。
具体的な例を挙げると外装ならば外壁の塗装がところどころまだらで粗いということなどで、
内装については壁紙にしわが寄っていたり汚れているということとかが考えられるでしょう。

以上が、おもな建築瑕疵の種類となります。
とはいえ明らかな瑕疵が存在すればともかくとして、瑕疵の有無は注文した人が証明をおこなわなければならないのですから
自身の力のみで解決することは難しいように思えます。

そのため、建築瑕疵を疑った際には一度専門家に相談することをおすすめします。

日比谷通り法律事務所では、欠陥住宅関東ネットに所属している弁護士が複数在籍しており、建築紛争に力を入れております。
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