瑕疵担保責任

建物における瑕疵担保責任とは、隠れた瑕疵があった際に請負業者や不動産の売主に対して責任の範囲を定めることを言います。
たとえ、売主や請負業者がその瑕疵の存在を把握していなかったとしても、
瑕疵担保責任の有効な期間のうちは責任を負うこととなります。
なお、瑕疵担保責任の期間については新築の住宅と中古住宅などの建物で違ってきます。

今回は新築の住宅においての瑕疵担保責任を重点的について確認していきましょう。

【瑕疵担保責任の及ぶ範囲とは？】

新築の住宅の瑕疵担保責任の期間は10年と定められています。
一方で中古住宅は売主が業者であるのか個人なのかなど、状況や売主が誰なのかによって異なります。
中古の住宅をリフォームや修復をしたもの、かつ不動産業者が売主の際には、
宅地建物取引業法により、引き渡しから最低2年と決められています。
他方、個人とのやり取りでは売買契約に瑕疵担保責任の期間が記載されます。
ですので期間はさまざまです。しかしながら通常は不動産業者が売主であるときよりも短いことが多いようです。

中古住宅の売買の瑕疵担保責任の期間に比べ、新築住宅の期間は長くなっています。
これは住宅の品質確保の促進などに関する法律、通称品確法によって義務付けられているからです。
品確法とは住宅の品質確保・住宅購入者の利益の保護・住宅に係る紛争の迅速かつ適正な解決を目的に制定された制度となります。
ただしこちらで保護された瑕疵担保責任の範囲は忠告住宅などの範囲とは異なります。

次に瑕疵担保責任の範囲と品確法で定められている範囲を見てみましょう。

【瑕疵担保責任の範囲】
瑕疵担保責任には一般的に4つの事柄が含まれ、以下のようになります。

① 物理的瑕疵…住宅やマンションなどで目ではっきりわかる不具合や欠陥のことを指します。
② 法的瑕疵…建築基準法や都市計画法などの制限に違反した欠陥を指します。
③ 心理的瑕疵…購入した住宅などの建物に過去、購入者が嫌悪感や恐怖を抱く出来事あったことを指します。
④ 環境的瑕疵…購入した住宅や建物の周囲に不快に感じたり、不安を覚えたりする施設があった時のことを指します。

中古住宅などの売買の際には4つが瑕疵担保責任の範囲となります。
ただし、新築の住宅で期間が10年と定められている瑕疵担保責任の範囲は
基礎工事の不備や、柱や壁、外壁などの、建物の構造で大切な部分が通常適用されます。
そのため上記の①から④の中で適用されない箇所もあるので、右傾甥業者などと交わした契約書の項目を確認することも大切になってきます。

以上が瑕疵担保責任の範囲となりました。

瑕疵担保責任は住宅の種類、誰と売買契約を結ぶか、適用される範囲がそれぞれの建物で異なる場合があります。
また期間も違うことが多いので、瑕疵を発見した際には早め早めの対応が必要となってきます。
とはいえ、不具合や欠陥は時として自身で証明することが難しいケースもあります。
そんな時は一度専門家に相談することをおすすめします。

馬場戸山口法律事務所では、欠陥住宅関東ネットに所属している弁護士が複数在籍しており、建築紛争に力を入れております。
「人生に降りかかる様々なトラブルを総合的に解決できる法律事務所」をモットーに、長年事務所を構えている新宿区の高田馬場を中心に、
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